Строительство и санкции: как обстоят дела на самом деле
То, что сейчас происходит в строительстве (или, если шире, девелопменте) можно описать одним словом — кризис.
Написал недавно статью "Строительство и санкции: как обстоят дела на самом деле" со своими предложениями по борьбе с проявлениями кризисных явлений от американо-европейских санкций в строительстве (или, если шире, в области девелопменте).
это не отвлечённый аналитический материал и не самореклама, а изложение моего видяния экономической ситуации в строительстве на примере деятельности не только ООО "ИнвестПроектМенеджмент", но и других "игроков" рынка строительства, недвижимости и девелопмента. Это моя попытка сравнить деятельность "игроков" в строительной отрасли и свою деятельность, а затем попытаться найти правильное направление для работы.
Разумеется, все ваши интересы лежат в плоскости, абсолютно параллельной нынешним событиям в той области, о которых мне хочется рассказать, но тем не менее.
В этой статье я представляю концепцию отраслевой консолидации как на возможности получения стратегических преимуществ в конкурентной борьбе в нынешних санкционных условиях. Как руководитель девелопментской компании я в своей статье стараюсь оценить текущее состояние отрасли, спрогнозировать ее развитие, выбрать наиболее перспективное направление корпоративного роста и определить закономерности процесса отраслевой консолидации.
Итак,
…
Радостные реляции о ничтожности санкций и о всеобъемлющем импортнозамещении затухают в настороженном молчании строителей, частных инвесторов, банкиров и продавцов недвижимости. Оглянитесь вокруг и увидите секвестр затрат — жёсткое сокращение бюджетов и персонала, закрытие инвестиционно-строительных проектов. И это не от праздного желания владельцев отойти от дел, а суровая необходимость нашей жизни. Сейчас можно говорить об увеличении себестоимости во всей строительной отрасли, от производства конструкций до сдачи в аренду недвижимости. Поясню. Ежеквартальные индексы в сметные нормативы выглядят чуть большими, чем в прошлом году. Вся строительная деятельность, от закупки стройматериалов до продажи готовых объектов, ведётся в рублях, а инфляционные риски во второй половине года очень высоки и достигают 8-9% и более.
Что мы видим сегодня в строительстве?
Дорожает металл для строительства ввиду отсутствия конкуренции с украинскими металлургическими заводами. С российского рынка практически ушли Макеевский Металлургический Завод, Кременчугский сталелитейный завод, Мариупольский металлургический комбинат, ОАО «Запорожсталь», ОАО «Металлургический комбинат «Азовсталь» и другие. В ответ наши российские заводы строительного проката поднимают цену с пояснением «у нас всё расписано по долгосрочным контрактам», т.е. объёмы производства строительного проката не увеличились, о чём свидетельствует индекс промышленного производства с января по октябрь 2014 года, составивший 1.5% и только.
Из-за увеличения стоимости по большей части импортных добавок и компонентов, а также роста цен на цемент с его перевалочными базами и «большим транспортным рукавом», с ноября 2013 года на 11-14% подорожал бетон. Разумеется, на конечной цене объекта сказывается и удорожание инженерных систем, а также финишной отделки помещений (полы, двери, сантехника, плитка и т.д.). В стоимость доставки стройматериалов поставщиками уже сейчас закладывается ожидаемое увеличение тарифов РЖД. У транспортных (логистических) компаний с мая 2014 года на 15-20% увеличились тарифы. Причина – рост накладных расходов по причине сокращения практически до «нуля» маршрутов в Европу, например, самые удачливые транспортники из Зеленограда имеют на ноябрь 2014 года заказы поездок в Европу лишь шести фур против нескольких десятков до введения санкций.
Даже летний приказ Минстроя №294, исключающий расходы на страхование строительно-монтажных рисков из смет на строительство, осуществляемое за счет госбюджета, не позволит значительно снизить себестоимость строительства. Этот приказ уже повлек аналогичную практику исключения страхования строительно-монтажных рисков и у частных заказчиков-инвесторов, хотя практика предоставления подрядчиком (генеральным или основным) банковской гарантии на аванс не в коем мере не заменит страхование строительно-монтажных рисков. Банковская гарантия экономически невыгодна подрядчику (она дороже полиса) и компенсирует не более трети стоимости завершённого объекта. При этом действует она лишь в рамках аванса, и применяется только в случае вины подрядчика, нарушившего финансовые условия контракта. Всё остальное – форс-мажор.
А что на рынке недвижимости?
И можно было бы всё это пережить, но «продажная» стоимость уже законченных строительных объектов стремительно снижается. Речь идёт о достраиваемых объектах, работа над которыми с выделением земли и проработки ИРД началась ещё в 2012-2013 годах. Теперь «чистая маржа» застройщика снижается до 5-7%, что делает инвестиционно-строительные проекты не рентабельными. К примеру, в Балашихе МО мало кого уже заинтересуешь квартирами по 70 тыс. рублей за 1 кв. м. Те же ГК «Мортон» или ООО «ЖИЛСТРОЙ-ЗАКАЗЧИК» всеми силами пытаются найти способы снижения себестоимости возводимого жилья, причем не для того, что повысить свои доходы, а для того, чтобы просто его продать.
Не последнюю роль во всем этом играет и изменение налоговой составляющей: индексация в разы водного налога, повышение с 9 до 13% налога на дивиденды, налогообложение полностью амортизированного имущества, налог на недвижимость согласно кадастровой оценке. Теперь и исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости, а не по балансовой, которая намного ниже работает в полном объеме. Это новое исчисление налога касается торговых, офисных, жилых зданий. Наступает время спада спроса на дорогую недвижимость, будь-то офисы категории «А» или элитные квартиры. Компании, ранее занимавшие офисы категории «А» в Москве либо съезжают на окраины (ЗАО «Инвестстрой-15»), либо сокращают занимаемые площади (ГК ПИК).
Даже по самым оптимистичным прогнозам риэлторов и застройщиков общее снижение цен на готовые объекты может достигнуть 30%, при этом падение по наиболее ликвидным категориям в Москве и ближнем Подмосковье составит 20%, а на неликвидных вариантах (в основном Подмосковье) 50% и более. Причиной такого падения они тоже называют дестабилизацию экономической и политической обстановки в стране, введение санкций против ряда российских банков, многие из которых активно финансировали строительство и выдавали ипотечные кредиты. Итог – резкое снижение платежеспособности населения, рост инфляции и цен, удорожание денег и т.д.
Более того, в связи с санкциями российские инвесторы потеряли возможность брать кредиты и в иностранных банках, то есть для них оказался практически полностью закрытым доступ к новому капиталу. К тому же российские инвесторы не смогут и рефинансировать полученные ранее иностранные кредиты, а значит, их придется срочно погашать, что негативно отразится и на стоимости недвижимости, и на процентных ставках по ипотечным кредитам и проектном финансированию. Вопрос лишь в том, насколько сильным будет это влияние, поскольку повышение ипотечных ставок всего лишь на 1-2% (с 13-14% до 15-16%) сразу приведет к стагнации рынка недвижимости. Это и не удивительно, ведь доля приобретения жилья эконом-класса по ипотеке достигает сейчас 70%.
Обещания и реальность
Не менее печальна ситуация и с занятостью населения. В современных условиях увеличения себестоимости, сокращения объемов строительства и падения покупательского спроса на недвижимость любой владелец идет по пути снижения издержек и затрат. А это напрямую отражается на зарплатах сотрудников и на сокращении рабочих мест. Реальные зарплаты – то есть с поправкой на инфляцию в 9% – уже не растут, а сокращаются. За счет этого неуклонно растет безработица, причем не только открытая, но и скрытая, когда отправляют в «отпуск за свой счёт» на длительный период времени.
На самом высоком уровне мы постоянно слышим о том, что последствия санкций для России незначительны и лишь положительно скажутся на отраслях, в том числе и строительной. Об этом заявила Елена Николаева, первый зам. председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике. По ее словам, мы начнем развивать свои подходы к градостроительной политике и собственные технологии. Но все это обещания завтрашнего дня, а всем, кто связан со строительством необходимо работать и зарабатывать уже сегодня. Санкции привели лишь к одному – к уменьшению как «длинных», уже в 2012 и 2013 бывших острым дефицитом, так и «средних». А значит, и к значительному снижению привлекательности большинства девелоперских российских проектов (ООО "Плюс Девелопмент"). Все остальное является лишь следствием этого… Как говориться: нет денег и всё!
На самом деле это лишь следствия процессов, начавшихся осенью прошлого года. Низкие темпы экономического роста и даже его падение отмечались в России еще до санкций в 2013 году. Так в I квартале 2012 года рост составил 4,8%, и 1,6% в I квартале 2013 года. В нынешнем же году одновременно мы видим почти полное отсутствие экономического роста (всего 0,8-1,1% ВВП) и высокую инфляцию (до 9%). Это говорит о стагфляции экономики России, которая наступила гораздо раньше, еще до существенного ухудшения общеполитической ситуации в мире. Ее начало – осень 2013 года, когда наше внимание было отвлечено начавшимися процессами на Украине, а затем внутренний кризис усугубился внешними факторами – санкции и острейший дефицит иностранных дешёвых кредитов.
Говорить о причинах сложившейся ситуации можно много, но упирать при этом, как наши «эксперты», исключительно на внешние факторы не правильно. Несмотря на то, что на российской экономике сказывается непростое состояние мировой экономики, основная причина, к великому сожалению, все же собственная и состоит она в том, что практически все резервы уже закончились, они истрачены и исчерпаны, а единственное конкурентное преимущество России на мировом рынке – низкие цены. Единственно, что можно сказать точно, серьезные перемены в кредитной, промышленной и в вообще экономике, о которых сейчас говорит даже ленивый, не продиктованы санкциями Запада. В строительстве, девелопменте перемены необходимы давно, а санкции только подчеркнули их необходимость. Некоторые, как ООО «СФ «Премьер», предчувствовали наступающий кризис заранее, кто-то знал о нем наверняка, как ООО СМУ «ЖилСтрой», а кто-то пришел к этому пониманию только сейчас.
Так что же делать?
А делать надо лишь одно – работать. Как? Участвовать в картельных структурах, таких как объединение различных строительных организаций, к примеру, в одном из регионов Подмосковья, чтобы совместно участвовать в тендерах на различные подряды, отвечающих специфике объединившихся строительных организаций. Лучше всего подходят под определение таких территориальных объединений Объединения СРО, которые охватывают одну или пару-тройку областей и имеют в составе наблюдательного совета представителей или доверенных лиц из Администраций.
Подобные объединения отличаются жёстким соблюдением правил СРО и позволяют своим участникам претендовать на выигрышные позиции в тендерах, проводимых муниципальными, федеральными и, само собой разумеется, частными заказчиками на данных территориях. Такие организации созданы давно и успешно работают. Для вступления в их ряды требуется соответствие их критериям, немалый компенсационный взнос, а в дальнейшем и регулярные членские взносы.
Так, кооперация с такими компаниями, как ООО СМУ «ЖилСтрой», ООО «ИнвестПроектМенеджмент», ЗАО "СтройХолдинг", предоставляющими услуги по оформлению всех необходимых документов для строительства и получения свидетельства на собственность, для участия в строительном или девелоперском процессе – это в первую очередь возможность снизить временные, людские и финансовые затраты для выполнения специфических функций при воплощении в жизнь инвестиционно-строительных проектов.
Такие организации, выполняющие функции технического заказчика, способны оказать заказчику помощь в решении финансово-кредитных вопросов. Например, привлекая частное или банковское со-финансирование на среднесрочный период в инвестиционно-строительные (девелоперские) проекты по возведению многоэтажных многоквартирных домов, а также торговых, развлекательных и бизнес-центров в Москве и МО. Благодаря этому, более гибкие компании типа ООО «ИнвестПроектМенеджмент» и ООО «ЖИЛСТРОЙ-ЗАКАЗЧИК» могут конкурировать в нынешних жёстких реалиях с монументально-неповоротливым ГК Мортон и СУ-155, борясь за место под солнцем.
Для организаций, которые привыкли работать по старинке и не преследуют цели сокращения затрат и оптимизации бизнес-процессов, единственным выходом в условиях невозможности дальнейшей работы в московском регионе из-за низкой прибыли и высокой себестоимости, единственный выход – переход «на работные поля» в соседние регионы с возможным фактическим неюридическим слиянием с местными игроками. То есть повторение картельной схемы, но уже не в Подмосковье, а в регионах. Пример, Белгородская область и ООО «КОНТАКТ СТРОЙ», перебирающийся туда из Восточного Подмосковья, и ЗАО «РЕВВЕЛ-строй групп» с ЗАО «Инвестстрой-15», обосновавшиеся в Вологодской области.
…
Мне очень хотелось бы узнать Ваше мнение не предвзятого читателя… Помогите ответить на вопросы: что делать и как это сделать?
